办案日记

以配偶的村民身份购买房屋,离婚后合同是否有效?

 

  

 
 

案情简介

张甲与徐某于1998年签订《房屋买卖协议书》,约定徐某将花园村一处房产卖给张甲。2002年,张甲口头约定将该房屋抵账给姐姐张乙,事后签订书面《房产抵账协议》,并约定该房屋由张乙与二人父亲张丙共同居住使用。2003年张甲与前妻杨某离婚。后徐某称张甲并非花园村集体经济组织成员,起诉要求确认买卖协议无效。

承办过程

怀向阳律师接受了张甲的委托,充分与当事人进行沟通,了解到:1998年签订买卖协议时,张甲已经与杨某结婚,杨某在当时是花园村村民,其户口于2003年离婚后才迁出花园村,诉讼时张乙的户口也已经迁入花园村。并且,徐某于诉讼前将户口从花园村迁出,转为非农业户口。庭审过程中,徐某对《房产抵账协议》的真实性不予认可。

怀向阳律师认真分析本案事实,并结合相关法律规定,认为本案的争议焦点在于:一、事后补签的《房产抵账协议》是否有效?二、张甲不具备村民身份,是否影响《房产买卖协议书》的效力?

针对第一个问题,怀向阳律师认为:以房抵债协议是偿还债务的一种方式,双方意思表示真实,事后补签不违反法律、行政法规的强制性规定,徐某认为协议虚假,但不能提供证据证明其主张,故该《房产抵账协议》应属真实合法有效。

针对第二个问题,怀向阳律师认为:

首先,该房屋是张甲婚后购买,当时张甲的配偶杨某是该村村民,具备购房资格,购买后也由两人共同居住使用,该房屋买卖协议有效。即便2003年二人离婚,也并不影响协议的效力。

第二,由于农村房屋的特殊性,无法办理所有权转移登记。但本案中,涉案房屋已经在事实上转移给张乙居住使用。现张乙户口已经迁入花园村,我国法律允许农村房屋在本集体经济组织成员之间流转,故涉案协议合法有效,且已经实际履行完毕,现由张乙,张丙实际居住使用,若认定协议无效不利于维护交易双方法律关系稳定,且不利于各方生活需要。

第三,诉讼时,徐某已经将该村宅基地出售,并且将户口迁出,已经不属于花园村集体经济组织成员。根据我国《土地管理法》的规定,徐某已经不具备索要宅基地的资格。

审理结果

本案经过了漫长曲折的审理过程,张甲一审败诉后向怀向阳律师寻求帮助并提起上诉,二审法院裁定发回重审。在重审结果仍不尽人意的情况下,怀向阳律师向中级人民法院发表了自己的代理意见,最终被法院采纳,判决撤销一审判决,驳回徐某全部诉讼请求,成功为当事人挽回损失。

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